识物丨虎年迎首家上市物企 002402股票行业收并购仍在加剧

随同虎年春节假期的完毕，2月6日晚间传来金茂物业服务开展股份有限公司（“金茂物业”）经过港交所聆讯的音讯，中金公司和汇丰控股为其联席保荐人。

由此，金茂物业成为2022年开年首家成功登陆港交所的物企。

回忆2021年，招股书频频失效、职业估值回归理性、企业收并购加重等成为物管职业关键词。尽管如此也未能削弱房企分拆物业上市的热心，据不完全统计，现在仍有约16家物企在港交所排队中，而金茂物业作为虎年的首家上市物企，终究成色怎么？2022年的物管赛道又将呈现哪些改变？

背靠大树?规划拓宽缺乏

据招股书发表，我国金茂由中化集团直接持有35.3%股份，而金茂集团是中化集团旗下的房地产开发事务渠道企业，金茂物业则由我国金茂100%控股。

与此前“京城佳业”成功上市有着殊途同归之处的是，金茂物业也背靠着“国资”这棵大树。业界人士表明，在地产行情下滑的商场环境下，本钱关于危险的情绪显得齐心协力保存，而国资布景或许便是那一颗定心丸，被等待能更好地躲避系统性危险。

闻名地产分析师严跃进也表明，实际上2021年组织投资者很苍茫，尤其是一些物业股兜售的现象较多，所以此类“根基”厚实的物业企业，在本钱商场上更简略遭到重视。有央企的布景支撑，荒废企业上市会较为稳健，而且遭到商场等待。

而据招股书发表，金茂集团及中化集团为金茂物业贡献了多半以上的合约面积和在管面积。

2018年-2020年，金茂集团、中化集团合营企业及联营公司所开发物业合约建造面积别离为2082.3、2995、3783.5万平方米，别离占金茂物业总合约面积的95.25%、97.2%、93.3%，而到2021年9月30日，这一数据别离为4137.9万平方米，占比90.5%。

在管面积方面，2018年-2020年金茂集团、中化集团合营企业及联营公司所开发项目的在管建筑面积约为918.5、1192.3、1549.2万平方米，别离占金茂物业在管总建筑面积的89.8%、94.2%、87.8%，而到2021年9月30日，这一数据别离为2011.8万平方米，占比86.6%。

企业或许也认识到了关于相关公司的过度依靠，振振有词表明，自2020年起，将活泼寻求属独立第三方的物业开发商所开发项目的物业办理委聘，削减对中化集团的依靠。?

而招股书数据显现，2020年，金茂物业由独立第三方开发的项目在管总建筑面积为215.5万平方米，较2019年添加逾3倍。到2021年9月30日，金茂物业共办理32个由独立第三方物业开发商开发的项目，在管总建筑面积约310万平方米，占总在管面积依旧仅有13.4%。此前上市的中粮百悦智佳，到2021年6月30日，其第三方物业开发占比就现已大幅提高至50%，比照之下，金茂物业在拓宽上仍需加把劲。

此外，尽管背靠大树，金茂物业有着较快的增速，但其规划放在职业界依旧只能算是中小物企。

招股书显现，到2021年9月30日，其在管总建筑面积约2320万平方米，而排名榜首的碧桂园服务（到2021年6月30）和排名第二（到2020年末）的万物云，在管面积均在金茂物业的10倍以上。与金茂物业相同的陈述期内，仍在港交所排队的龙湖智创日子、东原仁知服务的在管面积均是金茂物业的1倍多。

上市进口收窄收并购仍将活泼

曩昔几年，物管职业敏捷成为本钱商场的香饽饽。即便是2021年上半年，本钱商场物业板块的规划仍在不断强大。据不完全统计，荣万家、宋都服务、新期望服务等7家物企均在上半年成功登陆港交所。

不过这种现象却在2021年下半年迎来转机，在职业分解加重的一起，职业估值空空如也趋于理性，物管职业在本钱商场的热度也大幅下降。

从物企赴港IPO的的成果来看，2021年下半年，仅“京城佳业”、“康桥悦日子”经过聆讯，此外，融信服务、中粮百悦智佳、东原仁知服务、明宇商服等多家物企递送招股书失效，其间更有禹洲日子服务二次递表，终也难逃“失效”的命运。

对此，我国企业本钱联盟副理事柏文喜表明，进入2022年，跟着港股上市门槛的进步以及A股仍然坚持“房住不炒”的大方向，能上市的的物管企业都现已沉默上市，下一步能持续上市的物管企业会越来越少，职业界将经过上市企业对非上市企业的收并购来完成一些未上市物管企业的上市。

在本钱的加持和投资者的重视下，物企间的竞赛比赛愈演愈烈，分解现象日益凸显。

克而瑞物管和中物研协数据显现，2021年，并购商场反常活泼。到2021年12月31日，共有29家上市物企建议53项并购，并购买卖总额达355.88亿元，买卖所付总价值为上年同期（94.30亿元）的3.77倍。

对此，柏文喜也表明，物业商场收并购会是一个持续性的活动，直到商场格式进入寡头竞赛阶段，振振有词2022年仍会是物业商场收并购十分活泼的一年。

与此一起，2022年物业商场在走向以收并购所推进的职业会集度快速提高的一起，物业股板块内部的分解也将进一步加重，职业竞赛优势将向部分龙头物企会集。

不过，华夏地产上海首席分析师卢文曦着重，尽管2021年可谓收并购大年，但也可能会呈现收并购后的拓后磨合问题。因为收买本身就有必定危险，不同公司之间的磨合也不是简略的工作，如若磨合欠好，甚至会呈现反噬企业的状况。

对此，碧桂园服务履行董事兼总裁李长江也曾在公共场所表明，众多收并购回来的企业是有可能会呈现严峻的“消化不良”，而没有达到曩昔在协作时想要达到的方针。

值得注意的是，就估值而言，柏文喜表明金茂物业与华润万象日子有可比性，两者都有着荒废的“经历”，都是央企打工东布景，也都有着荒废的事务板块，且商办物业占比较高。

而自上市以来，华润万象日子估值一向处于55倍PE以上，关于金茂物业未来开展，柏文喜以为，是相对看好和相对达观的，一方面是因为其大股东的实力给予其较大的事务规划、每年的新增办理面积以及愈加优化的事务结构，另一方面企业本身的央企性质在当时的商场环境下具有更为杰出的信誉优势，是有利于其经过本钱商场有职业整合的方法推进本身的更快开展的。

不过，2021年“大鱼吃小鱼”，“大鱼吃大鱼”等现象频发，上市后物企的命运也是各不相同，收并购的扩张结局也充溢不确定性，某种程度上，这也意味着即便是拿到港股通行证的金茂物业，也相同面临着不小的应战。

文/赵海名（责编：典雅）